Woningmarktmonitor: lage rente stuwt huizenprijzen verder omhoog

door: Philip Bokeloh

  • Woningaankopen naar begin 2021 verschoven in verband met lager tarief overdrachtsbelasting
  • Belastingaanpassing stuwt waarderingen verder op; huizenprijsstijging naar recordhoogte
  • Starters hebben door de aanhoudende prijsstijging weinig profijt van de belastingwijziging
  • DNB maant de volgende regering fiscale begunstiging eigen woning te verminderen
  • Meer nieuwbouw vormt tweede sleutel tot kalmering van verhitte woningmarkt
210413-Woningmarktmonitor-Lage-rente-stuwt-huizenprijzen-verder-omhoog.pdf (226 KB)
Download

Wij hebben onze ramingen voor de woningmarkt opnieuw naar boven bijgesteld. Voor dit jaar gaan wij uit van een gemiddelde huizenprijsstijging van 7,5%. Eerder gingen wij nog uit van een stijging van 5%. Voor volgend jaar houden wij rekening met een stijging van 2,5% in plaats van 1%. De ramingen voor het aantal transacties laten wij vooralsnog ongewijzigd. De transactiecijfers over de eerste twee maanden van het jaar vielen weliswaar hoog uit. Wij denken echter dat dit tijdelijk is, omdat starters tot 35 jaar hun aankoop in verband met de per 1 januari lagere overdrachtsbelasting over het jaar heen hebben getild. Dit jaar dalen de woningaankopen met 10%, volgend jaar met 5%.

Het aantal transacties zal dalen doordat de werkloosheid naar verwachting zal oplopen. Als de overheid haar steunmaatregelen intrekt op het moment dat de economie weer opengaat, zullen bedrijven reorganisaties doorvoeren en volgt baanverlies. Zwakkere inkomensvooruitzichten zullen een weerslag hebben op de woningmarkt, eerst via een afname van het aantal transacties, daarna via een zwakkere prijsstijging. Naast de verwachte verslechtering van de arbeidsmarkt is er nog een reden om een afname van het aantal transacties te verwachten: het gebrek aan nieuwbouw. Mede in verband met de slepende stikstofcrisis zijn er de laatste jaren weinig bouwvergunningen verstrekt. De beperkte doorstroom naar een nieuwbouwwoning remt de transacties bij bestaande woningen.

Het gebrek aan nieuwbouw draagt bij aan hogere waarderingen op de huizenmarkt, zeker wanneer de vraag sterk is zoals nu. De vraag naar woningen is toegenomen doordat de pandemie het belang van een goede woning onderstreept, doordat de overheid aanpassingen heeft doorgevoerd, waaronder de verlaging van het overdrachtsbelastingtarief, maar bovenal doordat de lage hypotheekrente de hypotheeklasten omlaag heeft gedrukt en zo heeft bijgedragen aan een betere betaalbaarheid.

De afgelopen maanden jaar dreigde de overheidsrente op te lopen door de hogere inflatie. Maar de ECB stelde paal en perk aan deze rentestijging door op nog grotere schaal schuldtitels op te kopen. Het vastberaden optreden van de ECB sterkt onze verwachting dat de hypotheekrente voorlopig laag blijft. Maar het gunstige effect van de lage rente op de huizenmarkt kalft wel af als de rente niet nog verder daalt. Daarom, en omdat wij niet uitsluiten dat het komend kabinet gehoor geeft aan de oproep van onder andere DNB om de fiscale begunstiging van de eigen woning aan te passen, gaan wij uit van een wat lagere prijsstijging volgend jaar.