De lessen van ABN AMRO bij de verduurzaming van de eigen kantoren

door: Casper Wolf , Petran van Heel

Onder het motto ‘right to copy’ deelt ABN AMRO in een vierdelige serie lessen die bij het verduurzamen van het eigen vastgoed worden geleerd. Hiermee hoopt de bank andere vastgoedeigenaren te steunen bij de enorme taak waar ze voor staan om hun gebouwen ‘Paris Proof’ te maken. In dit eerste deel worden de stappen onder de loep genomen die tot onmiddellijke energiebesparing leiden.

Nederland heeft zich gecommitteerd aan de doelstellingen van het Klimaatakkoord van Parijs uit 2015, wat onder meer betekent dat de gebouwde omgeving 95 procent minder energie moet verbruiken in 2050. Voor de vastgoedeigenaar die streeft naar waardebehoud van haar portefeuille is het van belang om tijdig en goed voorbereid in te spelen op deze eisen die vanaf nu steeds strenger zullen worden. Toch kan het doorvoeren van energiebesparing een uiterst complexe, tijdrovende en dure klus zijn.

Dat er strenge eisen worden gesteld aan de vastgoedsector is niet voor niets: Zo’n 30 procent van de wereldwijde -emissies is afkomstig van het gebruik van gebouwen. Net als andere vastgoedeigenaren werkt de afdeling Facility Management van ABN AMRO, onder meer verantwoordelijk voor het beheer van de eigen kantoren, hard om het vastgoed energiezuiniger te maken. De doelstelling voor de eigen kantoren is in 2023 alle kantoren minimaal een A label.

Daarmee is de kous niet af; het blijft een continu proces om alle kantoren van ABN AMRO duurzamer te maken. Daarbij zijn de volgende stappen van groot belang: het stellen van een concreet doel, het inzichtelijk maken van het energieverbruik, een verduurzamingsstrategie bepalen per type gebouw en het stellen van een doel voor de lange termijn. In de rest van deze publicatie lichten we deze factoren een voor een toe.

Stel een concreet doel

Een gedegen doelstelling is belangrijk om de verduurzaming van gebouwen te realiseren tegen acceptabele meerkosten. Met het stellen van dat doel en het naleven van de invulling ervan, voorkomt de vastgoedeigenaar voor onverwacht hoge kosten te staan op het moment dat duurzaamheid door wetgeving wordt afgedwongen. Want verduurzaming zal steeds vaker door wetgeving verplicht worden. Eigenaren van kantoorgebouwen moeten nu al zorgen dat hun kantoor in 2023 een energielabel C of beter heeft. En onvoldoende verduurzamen wordt een risico op het verliezen van waarde als een gebouw niet voldoet aan de wetgeving. Het kan daarom verstandig zijn om nu al een extra stap te zetten bij het doorvoeren van de verduurzaming.

ABN AMRO heeft zelf een doel gesteld dat verder gaat dan de wettelijke vereisten in Nederland. Dat doel is alle gebouwen van ABN AMRO uiterlijk in 2030 minimaal ‘Paris Proof’ zijn, in lijn met het Parijse klimaatakkoord van vijf jaar terug. Dit betekent dat het gemiddelde verbruik in de kantoren op maximaal 50 kiloWattuur (kWh) per vierkanter meter bruto vloeroppervlakte (bvo) mag liggen. Pas in 2050 geldt dit als een vereiste voor alle kantoren in Nederland.

Dit is een ambitieus doel: de huidige uitstoot in het ABN AMRO-vastgoed ligt op 136 kWh per vierkante meter. Als additionele doelstelling mogen er geen fossiele brandstoffen worden gebruikt bij het opwekken van energie in de panden.

Belangrijk voor het behalen van dit doel is dat het hoger management van ABN AMRO deze verduurzaming van de vastgoedportefeuille onderschrijft. De aanpak van de gebouwen voor eigen gebruik past naadloos in het beleid van het management, dat het thema duurzaamheid als een van haar drie pijlers van de bankstrategie heeft gemaakt. Dit is een extra stok achter de deur voor de gehele organisatie.

Maak het energieverbruik inzichtelijk

Naast het stellen van een concreet doel, is het startpunt en het bepalen van de route van belang. Daarom is in samenwerking met adviseurs in beeld gebracht wat het huidige verbruik is in de kantoren van ABN AMRO, ingedeeld naar type verbruik (zie figuur 1). Ook is inzichtelijk gemaakt op welke onderdelen de meeste besparingen te behalen zijn.

Uit die inventarisatie blijkt dat eind 2019 17 procent van de bankkantoren reeds gasloos is en bijna driekwart van de bankkantoren een energielabel A heeft. Energielabels worden vooral gebaseerd op de mate van isolatie in een pand, niet op het werkelijke verbruik. Zoals eerder gesteld kwam het gemiddelde verbruik per vierkante meter op 136 kWh per m² uit, flink boven de beoogde 50 kWh in 2030. De verschillen tussen gebouwen zijn echter groot. Zo heeft het ene kantoor een ‘Paris Proof’-uitstoot van slechts 46 kWh, terwijl het andere kantoor met 250 kWh grote slagen moet maken.

Bepaal een strategie per type gebouw

Afhankelijk van kenmerken zoals de isolatiewaarde en de wijze van energieopwekking van de gebouwen, hebben ABN AMRO en haar adviseurs bepaald welke maatregelen moeten worden toegepast. De kantoren zijn daarvoor opgedeeld in vier groepen, A tot en met D (zie tabel 1). De groepstypering kan worden gebruikt om te bepalen welke maatregelen moeten worden doorgevoerd.

Vervolgens is het zaak om groep voor groep te bekijken met welke vorm van verduurzaming de meeste besparing kan worden behaald. In het algemeen zorgen de volgende vier opties voor de grootste reductie van -emissies in gebouwen:

  1. Reduceer verspilling van energie door het gebouw te isoleren en energie terug te winnen;
  2. Beperk de energievraag door een efficiënte indeling van het gebouw en toepassing van slimme technieken waardoor een ruimte enkel bij gebruik wordt verlicht en verwarmd;
  3. Zorg voor opwekking van hernieuwbare energie door installatie van technieken zoals warmte-koudeopslag (WKO) en zonnepanelen;
  4. Zet de fossiele brandstoffen die wel worden gebruikt zo efficiënt mogelijk in door bijvoorbeeld het energieverlies tijdens het transport te beperken.

Voor het vastgoed van ABN AMRO is per groep voor de onderstaande maatregelen gekozen (zie tabel). Alle gebouwen uit de vier groepen moeten sowieso een basispakket aan maatregelen doorvoeren zoals installatie van LED-lampen en elimineren van sluipverbruik. Dat laatste betreft verbruik van energie zonder dat gebouwgebruikers daarvan profiteren. Drie van de vier groepen moet over naar een duurzame energieopwekking of een aansluiting krijgen op stadsverwarming.

De gebouwen met een matige of slechte bouwschil moeten extra maatregelen nemen om energieverlies tegen gaan, zoals het plaatsen van een tochtsluis, het dichten van kieren en het verbeteren van het ventilatiesysteem. De gebouwen in groep D moeten een grote renovatie ondergaan om het grote energieverlies sterk te reduceren. Op alle locaties worden, indien mogelijk, zonnepanelen op het dak en de gevel geplaatst.


Stel een doel voor de lange termijn

Verduurzamen gaat niet van de ene op de andere dag. Het is belangrijk een langjarig plan op te stellen dat samenhangt met de doelstellingen per type gebouw. De uitvoer van dit lange termijnplan is het meest effectief door er dit jaar al mee te beginnen. Het in tabel 1 genoemde basispakket laat ABN AMRO tot en met 2022 in alle gebouwen doorvoeren.

De uitvoer van de andere pakketten vallen samen met de reguliere vervangingsmomenten van bestaande installaties tussen nu en 2030. Deze vervangingsmomenten staan ingepland in het meerjarenonderhoudsplan (MJOP), wat is opgesteld per gebouw. Op die vervangingsmomenten zal de bank volgens dat plan sowieso investeringen moeten doen om de kwaliteit van elk gebouw op peil te houden. Hiermee wordt onnodige vroegtijdige vervanging, en de daarbij behorende meerkosten, van installaties voorkomen.

Door gebouwen op verschillende momenten te verduurzamen wordt tevens bereikt dat per gebouw steeds voldoende aandacht is voor de implementatie van de pakketten. Bovendien kunnen ABN AMRO en de partners die de verduurzaming uitvoeren zo geleidelijk lessen trekken gedurende het hele proces. Langjarige partnerschappen tussen ABN AMRO en die partners zullen bovendien leiden tot schaal-, proces- en leervoordelen. Ook de investeringen worden gelijkmatig verdeeld tussen vandaag en 2030. Dat betekent dat de doelstelling van een Paris Proof-vastgoedportefeuille in 2030 ruimschoots op tijd wordt gehaald.