Prettige leefomgeving essentieel voor woongenot

door: Madeline Buijs , Casper Wolf , Petran van Heel

De woning en de directe leefomgeving waren zelden zo belangrijk als nu. Door het coronavirus is iedereen opeens veel thuis, krijgen kinderen tijdelijk thuis les en moet er tussendoor ook vanuit huis worden gewerkt. Het woongenot ligt daarom nu onder een vergrootglas. Is er voldoende ruimte in huis om je even terug te trekken, is er een terras of balkon, kan je een ommetje maken door het groen in de buurt, is er weinig geluidsoverlast waardoor het thuiswerken makkelijk gaat en zijn er voldoende winkels en andere faciliteiten in de buurt waardoor je dichtbij huis kan blijven?

In deze publicatie wordt eerst het belang van de leefomgeving besproken. Daarna volgen de resultaten van een enquête onder huurders van sociale- en vrije sectorhuurwoningen. Huurders is gevraagd hoe zij kijken naar hun woning en de directe leefomgeving. Uit de enquête blijkt dat zij de grootte van de woning en de leefomgeving zoals groen in de directe nabijheid en geluidsoverlast het belangrijkst vinden. Dit zijn factoren waarbij vastgoedeigenaren en projectontwikkelaars een belangrijke rol kunnen spelen.

Rapport-ABN-AMRO-woonvoorkeuren-huurders-augustus-2020.pdf (2 MB)
Download

Enquête onder huurders

Uit de hiervoor genoemde onderzoeken blijkt het belang van de leefomgeving voor het welzijn van bewoners. Om huurders meerwaarde te leveren is het nodig om te weten waar hun voorkeuren liggen. Met dat doel heeft Ipsos in opdracht van ABN AMRO een enquête uitgevoerd onder 501 woninghuurders in de periode 13 tot en met 20 maart 2020. Huurders zijn gevraagd naar hun voorkeuren op het gebied van hun woning, de bereikbaarheid en de leefomgeving.

Huurders vrije sector wonen liever ergens anders

Uit het woononderzoek blijkt dat 39,1 procent van huurders in de vrije sector liever een koopwoning heeft (zie figuur 3) en ruim 20 procent een sociale huurwoning prefereert. De overige 38,4 procent van de huurders in de vrije sector woont wel naar tevredenheid in hun vrijesectorhuurwoning. Meer dan 60 procent van de vrijesectorhuurders woont dus liever in een ander type woning dan waar ze nu wonen. Dit geeft aan dat verhuurders van huurwoningen uit de vrije sector meer moeten doen om de meerwaarde van hun woningen te verhogen.

Veel huurders die met tegenzin in de vrije sector zitten, kunnen doorgaans geen aanspraak maken op een ander type woning. Koopwoningen zijn steeds duurder geworden en de leeneisen strenger, waardoor het moeilijker is om een woning te kopen. Daarnaast komen steeds minder mensen in aanmerking voor een sociale huurwoning, omdat hun inkomen te hoog ligt. Daardoor zijn steeds meer mensen aangewezen op het vrije huursegment; het enige woningsegment dat niet door de overheid fiscaal of financieel wordt ondersteund en daardoor relatief duur is. Door de hoge vraag van de afgelopen jaren is dit segment alleen maar duurder geworden.

Huurders van sociale huurwoningen zijn meer tevreden over hun woning; ongeveer twee derde van de huurders geeft aan de voorkeur te hebben voor een sociale huurwoning. Een kwart van diezelfde respondenten zou liever in een koopwoning wonen. De vrijesectorhuurwoning is niet populair; slechts 6,3 procent van de sociale huurders zou liever in een huurwoning in de vrije sector wonen.

Meerwaarde huurwoningen in de vrije sector

Het feit dat er op dit moment veel vraag is naar vrije sectorhuurwoningen ontslaat de eigenaren niet van het creëren van meerwaarde voor hun huurders. Naar verwachting krijgen huurders namelijk meer keuze wanneer de overheid erin slaagt om het woningtekort op termijn terug te dringen. Volgens het rapport ‘Staat van de Woningmarkt 2020’ van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties moeten er tot 2030 jaarlijks gemiddeld 85.000 woningen worden gebouwd om het woningtekort terug te dringen. De bouwsector en de rijksoverheid spraken in 2018 al af om meer middeldure huurwoningen te realiseren. Omdat huurders en potentiële huurders hierdoor meer woonopties krijgen, moet de verhuurder van vrije sectorhuurwoningen beter aantonen wat zijn meerwaarde is. Het gaat daarbij niet alleen om de meerwaarde in vergelijking tot betaalbare koopwoningen, maar ook in vergelijking tot andere huurwoningen in de vrije sector.

Grootte woning en de leefomgeving belangrijk voor huurders

Om meer inzicht te krijgen in wat bewoners belangrijk vinden, zijn huurders gevraagd om 19 aspecten van de woning en de directe omgeving te rangschikken in volgorde van belang. De uitkomsten staan in de tabel hieronder.

De grootte van de woning is voor alle huurdergroepen het belangrijkst. In de top zeven staan verder vooral omgevingskenmerken van de woning. Het gaat dan bijvoorbeeld om het beperken van geluidsoverlast, groen en voorzieningen in de omgeving en een goede luchtkwaliteit. Een ander omgevingskenmerk betreft het type leefomgeving. Zo is locatie van de woning – stad, dorp of platteland – voor huurders het op twee na belangrijkste aspect.

De resultaten laten verder zien dat dat woon- en bereikbaarheidskenmerken – anders dan de grootte van de woning – van relatief weinig belang zijn. De keuken komt in deze rangschikking pas op plaats acht, terwijl de tuin slechts op plaats 14 (aanwezigheid van de tuin) en 17 (kwaliteit en grootte) staat. Aanwezigheid van een balkon en dakterras staan op de vijftiende plek. De bereikbaarheid met de auto en het openbaar vervoer nemen een middenpositie in de rangschikking in. De aanwezigheid van parkeervoorzieningen en fiets- en wandelpaden scoren ook relatief laag. Tussen de verschillende respondentengroepen lopen de voorkeuren beperkt uiteen. Twee groepen springen er uit. Voor de groep respondenten jonger dan 35 jaar staat ‘contact met de buren’ pas op plaats 12, drie plekken lager dan voor de totale respondentengroep. Voor gezinnen met kinderen is de aanwezigheid, grootte en kwaliteit van een tuin belangrijker dan voor de groep als geheel.

De meerwaarde van projectontwikkelaars en vastgoedeigenaars

Projectontwikkelaars en vastgoedinvesteerders kunnen grote invloed uitoefenen op het woongenot van huurders. Allereerst natuurlijk door de woning zelf te laten aansluiten aan de wensen van de huurder. Het creëren van een zo optimaal mogelijke leefomgeving is minstens zo van belang, maar dit is niet altijd eenvoudig. Voor projectontwikkelaars of vastgoedeigenaren van een enkel gebouw is dit lastiger dan voor investeerders in of projectontwikkelaars van meerdere gebouwen, woonprojecten of een heel gebied. Hieronder worden voor zowel projectontwikkelaars als vastgoedeigenaren een aantal aanbevelingen gedaan.

Projectontwikkelaars

Bij de ontwikkeling van een groot project of gebied kan relatief veel controle worden uitgeoefend op de omgevingselementen. Projectontwikkelaars kunnen dan ruimschoots aandacht geven aan de infrastructuur, een leefbare en gezonde omgeving en meer service voor huurders.

Infrastructuur

Uit de enquête blijkt dat veel huurders geluids- en stankoverlast als storend ervaren. Geluid en stank zijn te reduceren door bijvoorbeeld de straten autoluw of zelfs autovrij te maken. Dat zorgt niet alleen voor minder geluidsoverlast en een betere luchtkwaliteit, maar ook voor meer veiligheid en ruimte voor andere belangrijke omgevingselementen zoals bredere trottoirs met fietsenstalling, meer groen en meer mogelijkheden om te spelen. Dat autoluw maken gaat echter niet zonder ook een alternatief te bieden dat overeenkomt met de ‘de auto voor de deur’. Nieuwe ontwikkelingen in mobiliteit, zoals deelauto’s en deelfietsen, maken het mogelijk het verkeer in woonwijken te minimaliseren en de bewoners toch een maximale bewegingsvrijheid te geven.

Leefbare en gezonde omgeving

Bij steeds meer projectontwikkelaars staan naast duurzaamheid ook leefbaarheid en gezondheid hoog in het vaandel. Zij houden nadrukkelijk rekening met ruimte voor voorzieningen, materiaalgebruik en meer groen. Groen wordt daarbij niet beperkt tot het straatniveau, maar komt ook steeds vaker terug in gevels en op daken. Het draagt bij aan beeldvorming en beleving, waterberging en koeling en zelfs aan voedselvoorzieningen in het geval van stadslandbouw.

Meer service

Change= is een projectontwikkelaar die woningen voor jongeren ontwikkelt en deze woningen daarna als vastgoedeigenaar in eigen beheer heeft. Het bedrijft ontwikkelt community-concepten; zelfstandige woonunits met eigen voorzieningen en een zeer betaalbare huur. De woningen staan in de grote steden, met openbaar vervoer op loopafstand. Change= plaatst bij voorkeur veel voorzieningen in zijn gebouwen, waarbij de bewoners zelf kunnen kiezen hoe ze hun leven zo optimaal invullen. De diensten zijn of standaard onderdeel van de huurovereenkomst of als optionele dienst af te nemen op basis van gebruik (pay-per-use). Kopen hoeft niet meer, de huurders betalen voor gebruik. Dit ‘living-as-a-service’ concept sluit naadloos aan bij de doelgroep.

Kleine projecten

Bij kleinschalige projectontwikkelingen – bijvoorbeeld een enkel gebouw – zijn de mogelijkheden om de omgeving te beïnvloeden geringer. De aanleg daarvan ligt vaak buiten de invloed van projectontwikkelaar. Wel kan de projectontwikkelaar bij de keuze voor een locatie de aanwezigheid van voor huurders aantrekkelijke omgevingselementen meewegen in de investeringsbeslissing. Het is in zo’n geval zaak om in overleg met de gemeente faciliteiten te creëren of desnoods zoveel mogelijk faciliteiten in het gebouw zelf op de nemen.

Vastgoedeigenaren

Ook vastgoedinvesteerders kunnen invloed uitoefenen op het woongenot, maar minder dan projectontwikkelaars, eenvoudig omdat zij bestaand vastgoed kopen. Het is verstandig om te beginnen bij ‘quick wins’ in het gebouw of op het terrein; door bijvoorbeeld op de eigen grond tegels te vervangen door ‘groen’, meer licht en overzichtelijkheid te creëren en fietsfaciliteiten te plaatsen. Het kan daarnaast lonen om in de openbare ruimte te investeren wanneer dit van meerwaarde is voor huurders en het een aanzet is voor verdere buurtverbetering. Door zelf het initiatief te nemen stijgt de kans om de buurt en de gemeente mee te krijgen met grotere veranderingen, zoals het inruilen van parkeerplaatsen voor deelauto’s, het bouwen van een fietsenstalling en de aanleg van groen.

Participatie van huurders
Vastgoedinvesteerder Krachtstation transformeerde een ROC-schoolgebouw in de voormalige Vogelaarwijk Kanaleneiland in Utrecht tot een multifunctioneel complex. Het bijzondere aan Krachtstation is dat het concept in nauwe samenwerking met de wijk tot stand kwam. Tijdens de transformatie kregen toekomstige bewoners de kans om mee te werken, met als tegenprestatie 10 procent korting op de huur. Tijdelijk werden er vluchtelingen opgevangen, maar nu biedt Krachtstation onderdak aan studenten en lokale ondernemers. Er zijn sportfaciliteiten, een evenementenlocatie, dagbesteding voor ouderen uit de buurt en natuurlijk een koffiezaak. Ook ziet een huismeester toe op de naleving van de regels. Dat doet hij in goede samenwerking met de bewoners, die ook een rol hebben in het beheer van het pand en de directe omgeving. Dat zorgt voor sociale cohesie in het pand en daarbuiten.

De waarde van een woning of gebouw gaat dus verder dan het adagium ‘locatie locatie locatie’. Voorzieningen en de leefomgeving zijn net zo belangrijk. De toegevoegde waarde zit in de samenhang tussen gebouw, locatie en omgeving. ABN AMRO gelooft dat deze omgevingselementen in sterke mate de waardevastheid van het vastgoed gedurende de looptijd bepaalt. Gerichte investeringen in de omgeving zullen dan ook ten goede komen aan de eigen investeringen in het vastgoed. Daarmee zijn omgevingselementen, net als duurzaamheid, bouwstenen voor toekomstbestendig vastgoed.