CEO Ralph Mamadeus van Change=: “Onze huurders zijn een voorbeeld voor andere jongeren”

door: Casper Wolf

Het bedrijf Change= verhuurt woningen exclusief aan werkende jongeren, een bevolkingsgroep waar andere woningverhuurders zich niet op richten. In de visie van CEO en oprichter Ralph Mamadeus is er grote vraag naar dit soort woningen en levert Change= aanzienlijke meerwaarde. “De stabiele woonomgeving die wij bieden, is een voorwaarde voor de succesvolle carrières van onze huurders”, zegt Mamadeus, die opmerkte dat bewoners ook tijdens coronacrisis de meerwaarde van de community bewezen. “Ze deden boodschappen voor huurders die door besmetting met het virus de deur niet uit konden.”

In 2013 richtte Mamadeus Change= op, een ontwikkelaar en verhuurder van appartementencomplexen. Tot die tijd werkte Mamadeus in de uitzendbranche, waar hij veel jonge werknemers tegenkwam met een slechte thuissituatie. Voor die doelgroep, jongeren tussen de 18 en 35 jaar met een baan, biedt Change= nu sociale huurappartementen aan. Change= verhuurt 498 appartementen in Amsterdam Nieuw-West en 600 studio’s in Amsterdam Zuidoost. De bouw van een derde wooncomplex met 600 appartementen in het Utrechtse Leidsche Rijn, is zes maanden geleden gestart.

Wat biedt u meer dan andere woningverhuurders?

“We bieden de woninghuurders een betaalbaar huurappartement van hoge kwaliteit met aanvullende diensten. Zo is er een locatie om te eten, een fitness en een huiskamer om te ontspannen met vrienden en medebewoners. Ook hebben we een bemande receptie waar bewoners in combinatie met onze inwonende huismeester en controleroom 24 uur per dag terecht kunnen met alle vragen. Binnenkort openen we Change=Pro, een formule met flexwerkplekken voor de bewoners en omgeving. Dit draagt allemaal bij aan het creëren van sociale cohesie in het gebouw en haar directe omgeving.”

Waarom investeren jullie in deze diensten? Dat gaat verder dan wat de meeste verhuurders van vastgoed aan huurders bieden

“Change= wil van de bewoners ambassadeurs maken. Daarmee laten we zien dat ook in de vastgoedsector een sociaal verdienmodel mogelijk is. Het creëren van sociale cohesie is daarbij van groot belang. Sociale cohesie realiseren is niet eenvoudig en gaat verder dan het aanbieden van faciliteiten. Mensen moeten onderdeel willen zijn van de gemeenschap. Wij helpen hier actief mee. In ieder gebouw is er een huismeester. Hij of zij praat met medebewoners over wat er bij hen speelt en is zelf onderdeel van de gemeenschap. Daarnaast organiseert een programmamanager activiteiten, zoals filmavonden of educatie programma’s. En we creëren plekken, zoals een centrale huiskamer en een eetcafé waar bewoners elke avond samenkomen.”

Jullie kosten stijgen door het extra personeel en de extra faciliteiten. Hoe zorgen jullie dat het zowel voor jullie als voor jullie huurders betaalbaar blijft?

“Betaalbaarheid is inderdaad belangrijk voor deze doelgroep. Wij zijn echter geen sociale instelling. Net als iedere ondernemer willen we een gezonde business draaien. Bewoners die een dienst afnemen betalen daarvoor. In de beginfase verkeerden enkele bewoners in de veronderstelling dat deze diensten binnen de servicekosten vielen. In een enkel geval zorgde dit voor een permanent verstoorde band.

Een belangrijk uitgangspunt is dat extra diensten ondersteunend zijn aan de uitgangspunten van ons concept en bijdragen aan een positief verdienmodel. We verdienen nauwelijks geld aan de diensten, maar we willen ook geen verlies maken. Om het betaalbaar te houden, moeten de diensten wel schaal hebben en dus voor een groot deel van de huurders interessant zijn. De diensten moeten ook repliceerbaar zijn voor elke volgende locatie.

De diensten bieden we standaard goedkoper aan dan de markt, dit kan oplopen wel tot 50% korting. Door schaalvoordeel en goede afspraken te maken met onze toeleveranciers of zelf toeleverancier te worden, behalen we voordeel. Dit voordeel wordt grotendeels aangewend voor de community. Hierdoor houden we de kosten voor zowel de bewoners als onze organisatie laag en dragen wij bij aan koopkrachtverbetering van onze huurders.”

De afgelopen maanden zijn veel bedrijven hard geraakt door de coronacrisis. Hoe raakte het Change=?

“Onze diensten hebben we moeten aanpassen aan de 1,5 meterwerkelijkheid, waarmee er ook minder personeel op de locaties aan het werk was en algemene ruimten gesloten waren. Echter, tegelijkertijd bewezen bewoners juist nu de meerwaarde van Change= als community. Bewoners hebben boodschappen gedaan voor huurders die vanwege besmetting met corona de deur niet uit konden. De mutatiegraad bleef ook gelijk. Wel merken we dat veel mensen op de wachtlijst niet happig zijn om op dit moment te verhuizen. Er zijn gelukkig genoeg mensen geïnteresseerd in wonen bij Change=.”

Jullie bouwen ook aan een derde complex. Dat ligt in een ander type wijk dan de twee andere complexen. Wijkt dit niet af van jullie concept?

“Nee. Het klopt dat de locatie in Leidsche Rijn een buurt met veel koopwoningen is, terwijl in Nieuw-West en Zuidoost veel sociale huurwoningen staan. Onze doelgroep blijft echter hetzelfde. Daarnaast zorgen we altijd voor verbinding met de omgeving. Zo staan onze faciliteiten open voor niet-huurders. Ook zij kunnen in onze gebouwen sporten, eten of werken. Wij maken zo onderdeel uit van het leven in de wijk. De buurt profiteert van onze aanwezigheid.

In overleg met de gemeente gaan we in Utrecht zelfs een stap verder. Op de begane grond komen appartementen met ateliers. Jonge kunstenaars gaan daar wonen, werken en exposeren. Met exposities trekken we bezoekers van het naastgelegen winkelcentrum.”

Na realisatie van Leidsche Rijn hebben jullie bijna 2.000 appartementen gerealiseerd voor jonge werkenden. Hebben jullie nog meer ambities?

“Wij beheren en exploiteren sowieso voor minstens tien jaar de gebouwen, zelfs als we de gebouwen verkopen aan investeerders. Zo zorgen we dat het concept succesvol blijft. Verder staan op onze wachtlijst ongeveer 20.000 jongeren. De vraag blijft dus hoog. We willen uitbreiden naar andere locaties en doelgroepen. Samen met een woningcorporatie ontwikkelen we nu een nieuw locatie in Enschede. En we hebben meer plannen in onder meer Arnhem, , Eindhoven, Maastricht en Rotterdam.

Centraal in ons concept blijft dat we ons op een specifieke groep richten. De keuze is tot nu toe gevallen op jonge werkenden, maar in de toekomst kan het om bijvoorbeeld ouderen gaan. Ook die groep heeft specifieke woon- en leefwensen. In het vervullen van die specifieke wensen ligt onze meerwaarde.

Welke kant we ook opgaan: het huidige groeitempo is nog niet snel genoeg, dus voeren we onze plannen op. Change= moet een merk worden waar mensen bij willen horen.”