Kantoor…waarvoor?!

door: Petran van Heel

Daar zit ik dan, thuis te tikken. Mijn vaste werkplek heb ik al maanden niet meer bezocht. Bij ABN AMRO werkt circa 90 procent van de werknemers voor 100 procent thuis, net zoals bij veel andere bedrijven. Zo bezien is de coronacrisis het grootste collectieve thuiswerkexperiment ooit. Met grote en naar mijn idee permanente gevolgen; op ons gedrag en op de kantorenmarkt.

Nederland telde bij de start van de pandemie ongeveer 55 miljoen vierkante meter kantoorvloer, waarvan circa 3,5 miljoen ongebruikt. Door de crisis is het aantal ongebruikte meters met een veelvoud toegenomen. Het aantal mensen dat bijna volledig thuiswerkt, is volgens het Ministerie van Infrastructuur toegenomen van 6 naar 39 procent.

Inmiddels wordt alles in het werk gesteld om de werknemers op een veilige manier terug te laten keren. Ook bij ons. Om iedereen op anderhalve meter van elkaar te houden worden routes verlegd en werkplekken omgebouwd. Het einde van de krappe kantoortuin lijkt nabij en de introductie van het riante kantoorweiland een feit.

Zou de anderhalve-meter-samenleving nog jaren van kracht blijven en iedereen naar kantoor terugkeren, dan ontstaat een groot tekort aan kantoorruimte. De veiligheidseisen hebben tot gevolg dat ongeveer tweemaal zoveel vloeroppervlak nodig is om eenzelfde aantal werknemers te huisvesten. Voor projectontwikkelaars een gouden toekomst, maar voor de betreffende bedrijven is dit een kostbare en eigenlijk onhaalbare kaart.

Het grootschalige experiment maakt gelukkig duidelijk dat de kans op tekorten klein is; thuiswerken went snel en het blijkt nog goed te gaan ook. De meeste technische barrières zijn intussen wel geslecht, er zijn tal van digitale en gebruiksvriendelijke communicatieplatformen en de productiviteitsdaling is niet noemenswaardig. Thuiswerkers verliezen geen reistijd meer en zijn veel vrijer in het indelen van hun dag.Nog even, en de gemiddelde werknemer wil niet anders. Uit onderzoek van ABN AMRO en Panelwizard uit april 2020 blijkt dat ongeveer de helft van alle kantoorwerkers in de toekomst vaker thuis wil werken. Volgens onderzoek van Kaspersky van begin mei geeft slechts 7 procent van de kantoormedewerkers aan absoluut niet te willen thuiswerken.

In de Verenigde Staten worden inmiddels concrete stappen gezet. Zo maakte de CEO van Twitter bij CNBC bekend dat alle 5.000 medewerkers voorgoed thuis mogen werken, omdat het nu prima verloopt. En volgens The New York Times vragen nogal wat Amerikaanse corporates zich af of het nodig is om al hun werknemers nog langer in dure kantoren te huisvesten.

Ooit zal het virus uit ons leven verdwijnen en kunnen de veiligheidsvoorschriften worden losgelaten. Mocht er al een tekort aan kantoorruimte zijn ontstaan, dan kan dit snel omslaan in een overschot. Wanneer kantoren weer normaal bevolkt mogen worden en de helft van de medewerkers slechts voor de helft van de tijd permanent thuiswerkt, komen miljoenen vierkante meters vloeroppervlak vrij. Met prima functionerende thuiswerkplekken als alternatief, wordt het kantoor dan steeds meer als kostenpost gezien, met stevige onderhandelingen over de huur als gevolg.

Voor vastgoedeigenaren zal dit pijn doen, al zal een deel van de leegstaande kantoren net als na de vorige crisis relatief gemakkelijk kunnen worden getransformeerd tot woningen. Met een landelijk tekort van 300.000 woningen blijft de vraag naar huisvesting enorm, ook na een mogelijke economische dip.

Minstens zo belangrijk is dat het kantoor een geheel andere functie krijgt. Uit onderzoek van onder meer Intermediair blijkt dat een groot deel van de werknemers direct contact met collega’s mist en het kantoor niet volledig als inwisselbaar ziet voor thuiswerken. Het kantoor zal de ontmoetingsplek worden voor alles wat niet thuis kan: brainstormen, de weekstart-meeting, de project kick-off, de vrijmibo en het inwerken van nieuwe collega’s. Vastgoedeigenaren die hun kantoren hier nu al op inrichten, wacht een gouden kans. De toekomst is aan de ‘fun office’ en ik kijk er nu al naar uit.

Eerder gaf ik een webinar bij VGME over de kern van dit blog, de video is terug te zien op;

https://www.vgme.nl/evenementen/vorige-evenementen/63-webinar-vastgoedontwikkelingen-kantoren-in-tijden-van-corona