Headlines | Winkeliers en verhuurders moeten nu de handen ineen slaan

door: Petran van Heel , Henk Hofstede

Door het coronavirus zijn de winkelstraten leeg. Inkomsten zijn er amper en retailers drukken hun kosten stevig. Grote winkelketens eisen huurkorting of delen eenzijdig mee dat ze de komende periode geen huur betalen. Volgens het Financieele Dagblad gaat het hier om grote, vaak internationale retailketens, veelal met private-equitypartijen als eigenaar. Belangorganisaties van de zowel de zijde van retailers als van vastgoedeigenaren hebben huurders en verhuurders woensdag opgeroepen om de handen ineen te slaan om daarmee oplopende spanningen te voorkomen.

Insight
Het coronavirus heeft tot gevolg van dat de opbrengsten in tal van sectoren opdrogen, terwijl de kosten doorlopen. De retailsector wordt daarbij in het bijzonder geraakt. Veel retailers in de non-food kampen met een plotselinge vraaguitval. Zij proberen de financiële schade te minimaliseren, wat zich uit in massale winkelsluitingen. Winkels mogen vooralsnog zelf beslissen of ze openblijven, maar ze moeten daarbij wel aan steeds meer regels voldoen en riskeren zelfs hoge boetes. Of nog verdergaande maatregelen volgen, is ongewis.

Nu bij veel retailers de omzet in de fysieke winkels volledig is weggevallen, zijn zij op zoek om kosten te besparen. Opschorting van huurbetalingen is hierbij een voor de hand liggend middel. Een aantal grote ketens, meestal internationale, grote bedrijven die in handen zijn van private equity, schortte recent eenzijdig het betalen van de huur op. Ze stellen daarbij dat de verhuurder hiermee akkoord is indien deze niet binnen vijf dagen bezwaar maakt. Dit heeft de afgelopen tijd tot veel irritatie bij verhuurders geleid.

Deze verhuurders bevinden zich in veel gevallen in een spagaat. Wanneer zij zonder meer afzien van huurontvangsten kunnen zij zelf in de problemen komen. Blijven zij echter vasthouden aan de gemaakte afspraken, dan kan dit uiteindelijk tot het faillissement van huurders leiden. Faillissementen geven niet alleen veel pijn bij de retailers, het schaadt bovendien de continuïteit van hele winkelgebieden waarin ook goedlopende winkels zijn gehuisvest en brengt tot slot het risico met zich mee dat vastgoedeigenaren voor een nog veel langere tijd met onverhuurd vastgoed blijven zitten.

In deze onzekere periode doet een brede coalitie, bestaande uit de Nederlandse Raad Winkelcentra (NRW), de Vereniging van Institutionele Beleggers in Nederland (IVBN), Vastgoed Belang (particuliere vastgoedbeleggers), VastGoedOverleg , Detailhandel Nederland en INretail voorstellen om deze acute problematiek aan te pakken. De Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) ondersteunt als financier van huurders en verhuurders deze coalitie.

De coalitie bepleit woensdag onder meer voor het automatisch opschorten van de huren tot 20 april zonder boetes en rentes op achterstallige huur en verzoekt kwartaalhuren om te zetten naar maandhuren. Het voorstel is daarnaast om huurders tot eind april 2020 niet aan hun exploitatieverplichting (de door de verhuurder bedongen plicht om open te blijven) te houden. Winkels die geen substantiële omzetdaling hebben van meer dan 25 procent zijn uitgesloten. Hier vallen bijvoorbeeld de supermarkten en online retailers onder die op dit moment forse omzetten behalen.

Met deze oproep hopen de belangenorganisaties dat verhuurders en huurders de komende tijd in goed overleg tot maatwerkoplossingen voor de middellange termijn kunnen komen. Vastgoedeigenaren zijn niet verplicht om de voorgestelde handreikingen te doen, maar de oproep zal naar verwachting breed worden gedragen. Een groot deel van de vastgoedbeleggers zijn aangesloten bij de genoemde belangenorganisaties.

De grootste kosten van een retailer zijn voorraad- en personeelskosten. De huur bedraagt veelal tussen de 10 en 15 procent van de exploitatiekosten. Toch kan uitstel van huurbetaling net het verschil maken bij het wel of niet overleven van deze crisis. De vastgoedeigenaren begrijpen dit op hun beurt heel goed, zij het dat er doorgaans meer compassie is met het kleinbedrijf dan met halsstarrige grote internationale ketens die doorgaans scherpe huren en goede voorwaarden hebben weten te bedingen. Vastgoedeigenaren hebben meestal trouwe, langjarige verbintenissen met retailers en houden van stabiliteit. Zij hebben er daarom alle belang bij om op basis van maatwerk de retailers te behouden voor definitieve sluiting als gevolg van faillissement.

De banken spelen in dit proces een cruciale rol, al was het maar omdat zij zowel de retail als vastgoedeigenaren financieren en er bovendien bankgaranties gesteld zijn. Deze bankgaranties moeten bij een juridisch geschil op het eerste verzoek van de begunstigde, lees de verhuurder, uitbetaald worden. Recent boden de banken alle zakelijke klanten met een krediet tot 2,5 miljoen euro automatisch zes maanden uitstel voor aflossing en rente. Bij hogere bedragen wordt maatwerk geboden. Deze handreiking geeft een deel van de retailsector direct lucht.

De coronacrisis heeft effect op de hele keten. Indien huurders bij verhuurders opschorting wensen, zullen verhuurders mogelijk bij banken om opschorting vragen voor hun verplichtingen. Uiteraard dringt de vraag zich op wie uiteindelijk verantwoordelijk is voor welk ondernemersrisico, maar op dit moment is het vinden van een constructieve oplossing belangrijker. Rust en coulance zijn op dit moment vereist om de retail en de winkelstraat toekomstbestendig te houden. Daarbij moet ruimte worden gegeven waar het echt nodig is en worden voorkomen dat hier misbruik van wordt gemaakt. Het coalitieplan stimuleert alle verhuurders en huurders om de komende maand met elkaar in gesprek te blijven om de schade te beperken. In tijden van crisis is samenwerking geboden.

In Headlines & Insights geeft ABN AMRO duiding bij het nieuws:

Meer informatie: