Headlines | Verhuurverbod nieuwbouwwoning Amsterdam druppel op gloeiende plaat

door: Madeline Buijs

De gemeente Amsterdam stelt een verhuurverbod in voor nieuwe koopwoningen. Kopers van een nieuwbouwhuis zijn verplicht om zelf in deze woningen te gaan wonen. Amsterdam is de eerste Nederlandse gemeente die deze maatregel invoert. Het invoeren van de zelfbewoningsplicht voor bestaande woningen was juridisch niet haalbaar.

Insight:
De maatregel is bedoeld om speculatie met nieuwbouwwoningen tegen te gaan, want deze woningen worden nu vaak meteen doorverhuurd voor hoge huurprijzen. Het siert de gemeente Amsterdam en wethouder Laurens Ivens dat zij de stad Amsterdam betaalbaar willen houden. Dat dit inmiddels niet meer het geval is, maken cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) goed duidelijk. De gemiddelde verkoopprijs van een Amsterdamse koopwoning bedroeg namelijk in het derde kwartaal van 2019 ruim 507.000 euro.

Een zelfbewoonplicht voor nieuwe koopwoningen is hiervoor echter niet de oplossing. In 2019 zijn in Amsterdam tot en met november 4.794 nieuwe woningen opgeleverd, op een totaal van bijna 447.000 woningen. Net iets meer dan een procent van de woningen in Amsterdam is dus een nieuwbouwwoning. De regel geldt specifiek voor koopwoningen; in Amsterdam is ongeveer een derde van de nieuwe woningen een koopwoning. De speculatie op de Amsterdamse woningmarkt wordt met deze maatregel dus tegengegaan door slechts 0,3 procent van de totale woningvoorraad hiervoor niet meer beschikbaar te stellen. Dit is de spreekwoordelijke druppel op gloeiende plaat.

Het is beter om de onderliggende oorzaak van de onbetaalbaarheid van huizen te bestrijden. En die is dat de prikkel voor bouwers en projectontwikkelaars om betaalbare woningen te realiseren, ontbreekt. Door hoge bouwkosten en grondprijzen halen ze daar relatief weinig rendement op. Het aantal nieuwe woningen dat in Amsterdam wordt gebouwd, loopt daardoor ook terug. In 2018 werden namelijk tot en met november nog 7.161 nieuwe woningen gebouwd, in 2019 ligt dit aantal ruim 33 procent lager. Dit terwijl de vraag naar woningen in Amsterdam hoog blijft.

Bouwers en projectonwikkelaars moeten meer verleid worden om woningen te realiseren waar het meest vraag naar is: het middeldure huursegment. Dit lukt niet door ingevoerde ’40-40-20-regel’, die bepaalt dat slechts 20 procent van de nieuwe woningen een dure huur- of koopwoning mag zijn. Hetzelfde geldt voor de verlaagde erfpachtprijs voor het opleveren van middeldure huurwoningen.

De voorwaarden moeten nog aantrekkelijker worden gemaakt. Dat dit mogelijk is, hebben beleggers, corporaties en projectontwikkelaars en gemeenten in de provincie Utrecht  bewezen. Zij sloten begin 2019 het ‘biedboek middenhuur’ waarin zij aangeven 7.000 middenhuurwoningen te willen bouwen in de provincie Utrecht. Daarbij zijn afspraken gemaakt over bijvoorbeeld de maximale stijging van de huurprijs, de exploitatietermijn, het oppervlak en energiezuinigheid van woningen. Zo worden veel nieuwe, betaalbare woningen gecreëerd. Voordeel is dat marktpartijen betrokken zijn en hun voorwaarden kenbaar maken. Daarnaast worden veel nieuwe betaalbare woningen gecreëerd waaruit beleggers een stabiele kasstroom kunnen halen. Een dergelijke samenwerking zet meer zoden aan de dijk dan een zelfbewoonplicht.

In Headlines & Insights geeft ABN AMRO duiding bij het nieuws.

Meer informatie: