Headlines | Kantoren en woningen zitten elkaar in de weg

door: Madeline Buijs , Petran van Heel

In 2018 werden door middel van het ombouwen van kantoren, winkels en andere gebouwen 13.000 nieuwe woningen gecreëerd. Bijna 14 procent van alle nieuwe woningen is nu een zogeheten ‘transformatiewoning’. De meeste van deze woningen staan in Amsterdam, Eindhoven en Den Haag. In de grote steden worden vooral kantoren voor transformatie ingezet.

Insight
Het transformeren van gebouwen tot woningen is een goede optie om leegstand van gebouwen tegen te gaan en het tekort aan woningen te verlichten. Sinds 2012 maakt wetgeving het eenvoudiger om van gebouwen woningen te maken. Dat blijkt wel uit de cijfers; in 2012 werden 6.475 woningen op deze wijze gecreëerd, in 2018 waren dit er al 13.000.

Vooral kantoren zijn voor transformatie geschikt. Veel kantoren, ook de leegstaande, staan namelijk in de Randstad waar de vraag naar woningen het grootst is. Van alle transformatiewoningen die in 2018 werden gecreëerd waren 42 procent van oorsprong kantoor. Het gaat vooral om kleine huurappartementen en daar hebben vooral starters grote behoefte aan.

De leegstand van kantoren is ontstaan in de crisisjaren en bleef ook daarna aanhouden, omdat huurders andere typen kantoren willen. Er is meer vraag naar flexkantoren voor zzp’ers, naar kantoren in stedelijke gebieden en naar zeer duurzame kantoren. Die beweging zet door, ook omdat kantoren vanaf 2023 minimaal energielabel C moeten hebben. Verouderde kantoren die niet aan deze eis voldoen, mogen niet worden verhuurd.

Deze verouderde kantoren zijn echter wel geschikt voor transformatie tot woningen. Dat is vanwege het grote vloeroppervlak, de draagstructuur en de relatief hoge plafonds. Hierdoor zijn ze geschikt voor andere indelingen en functies. De locatie lijkt bovendien steeds minder een rol te spelen; door de grote vraag naar woningen ‘verkleuren’ kantoorlocaties geleidelijk naar woongebieden.

Niet alleen leegstaande gebouwen worden omgevormd tot woningen. Opvallend is dat juist vaak gebouwen die nog in gebruik zijn tot woningen worden getransformeerd. Dit zijn waarschijnlijk gebouwen waar de huurder vertrekt, waarna deze direct omgevormd worden naar woningen. Ruim 72 procent van de gebouwen die in 2018 werden getransformeerd stond even daarvoor niet leeg. Dat nu uit vooral uit deze bron wordt geput is niet verrassend, want de voorraad lege en voor transformatie geschikte gebouwen is inmiddels bijna op. Transformatie naar woningen concurreert zo met de bestaande functie van gebouwen.

Door de economische groei is er steeds meer vraag naar kantoorruimte. Transformeren van kantoren naar woningen wordt hierdoor steeds moeilijker. Als verhuurder van kantoren is het desondanks van belang om continu te blijven onderzoeken wie de beste gebruikers zijn. Gezien de enorme vraag naar woningen blijft transformatie daarom voorlopig wel even op de kaart.

In Headlines & Insights geeft ABN AMRO duiding bij het nieuws.

Meer informatie: