Headlines | Hudson’s Bay-panden hebben toekomst als spekkoek van functies

door: Petran van Heel , Henk Hofstede , Sonny Duijn

Foto: Shutterstock

 

Warenhuisketen Hudson’s Bay vertrekt eind 2019 uit Nederland. Voor de 1424 medewerkers van de vijftien warenhuizen en het hoofdkantoor bereidt het bedrijf een collectief ontslag voor. Dat blijkt uit documenten in het bezit van Het Financieele Dagblad. Hudson’s Bay heeft het nieuws bevestigd noch ontkend.

Insight:
Het falen van Hudson’s Bay betekent het definitieve einde van het traditionele warenhuis in Nederland. Ontstaan in een tijd van talloze kleine binnenstadwinkeltjes, was ‘gemak onder een dak’ lange tijd het unieke voordeel van het warenhuis. Consumenten namen de wat hogere prijzen en de bescheiden diepte in het assortiment graag op de koop toe. Die tijd komt niet meer terug. Enerzijds kunnen warenhuizen niet goed op tegen merken die een eigen winkel hebben. Anderzijds is het warenhuis kwetsbaar vanwege het grote aandeel kleding en schoeisel in de schappen; een categorie producten die extreem veel concurrentie kent, zowel fysiek als online. Het zijn twee trends die in heel Europa waarneembaar zijn en de reden dat bijvoorbeeld afgelopen jaar de Duitse warenhuisketen Karstad na ampel beraad geen trek had in het overnemen van de Nederlandse tak van Hudson’s Bay. De sterke positie van De Bijenkorf lijkt hierop een uitzondering.

De kans dat een nieuwe warenhuisformule zich aanbiedt voor de huidige vijftien locaties achten wij nihil. De lege gebouwen zijn groot en moeilijk bruikbaar voor één winkelformule. Ook het uitbaten van meerdere winkels in voormalige warenhuizen is moeilijk gebleken. De Nederlandse consument houdt niet zo van winkelen op verdiepingen en in kelders. Met het overaanbod aan winkelruimte op A-locaties zullen bestaande winkelketens niet snel naar een voormalige Hudson’s Bay-vestiging willen verhuizen. Tegelijkertijd zullen zij alles in het werk stellen om via winkeliersverenigingen buitenlandse nieuwkomers uit de binnensteden te weren.

Hudson’s Bay is niet failliet. Het waarschijnlijke scenario is dat de panden een periode van betaalde leegstand en onderverhuur van delen tegemoet gaan. De vastgoedeigenaren hebben enkele jaren geleden veel in de panden geïnvesteerd en hebben in ruil daarvoor langlopende huurcontracten gesloten. Het Canadese moederbedrijf heeft daarvoor huurgaranties moeten afgeven. Wellicht gaat Hudson’s Bay toch proberen om onder een aantal contracten uit te komen.

Van locatie tot locatie moeten eigenaar en huurder bekijken wat de beste oplossing is om uit de impasse van betaalde leegstand te komen. Sommige warenhuizen worden mogelijk als een ‘spekkoek’ met nieuwe functies ingericht. Denk daarbij aan een supermarkt op de begane grond, retail op de begane grond en de eerste verdieping en op de hogere verdiepingen functies als fitness, spelcentra (poolhal, gokken) en kantoren. Met tot slot de mogelijkheid om op de hoogste verdieping (senioren- of studenten-)woningen te maken. Inspiratie kan worden gevonden in De Markies in Den Haag (voorheen Marks & Spencer) en Cool63 (voorheen Saturn) in Rotterdam.

Meerdere functies in een pand, het voorbeeld van Cool63 in Rotterdam (bron: Cool63.nl)

Op sommige locaties is wellicht een verzamelplek voor diverse onderscheidende aanbieders (shop-in-shop) mogelijk, naar het voorbeeld van Magna Plaza in Amsterdam, waar op de tweede verdieping een foodhal met zeventien horecagelegenheden is verrezen. Een andere denkrichting voor de grotere locaties is het ontwikkelen van een ‘mall’ met diverse winkels en ‘beleving’ rond een bepaald thema. Dit vergt kostbare investeringen in bijvoorbeeld vides, scheidingswanden, puien en het verleggen van roltrappen, terwijl succes allerminst verzekerd is.

De les voor projectontwikkelaars is dat de alternatieve aanwendbaarheid van gebouwen (‘building agility’) steeds belangrijker wordt. Tijden veranderen, en de functie van een groot gebouw in de binnenstad moet kunnen meeveranderen.

In Headlines & Insights geeft ABN AMRO duiding bij het nieuws.

Meer informatie: