Kijk voor vastgoed verder dan de grote steden

door: Madeline Buijs

Bij aantrekkelijk vastgoed wordt niet vaak gedacht aan gemeentes als Midden-Delfland, Ouder-Amstel, Lansingerland en Pijnacker-Nootdorp. Maar toch zijn dit economisch gezien de meest kansrijke gebieden in Nederland om in vastgoed te investeren. Uit een analyse van ABN AMRO blijkt dat het niet de grote steden maar juist de gemeentes rondom die grote steden zijn die economisch de meeste potentie hebben. Dit geldt in het bijzonder voor de gemeentes tussen Rotterdam en Den Haag, de gemeentes tussen de driehoek Utrecht, Leiden en Amsterdam en het gebied rondom Den Bosch. Ook de regio Barneveld, Ermelo, Putten (Noordwest-Gelderland) scoort hoog, net als het gebied rond Buren en Wijk bij Duurstede (Zuidoost-Utrecht). Meer algemeen blijkt de regio ‘Randstad-plus’ het meest aantrekkelijk om te investeren in vastgoed. Hoe verder van de Randstad, hoe onaantrekkelijker de gebieden worden.

De analyse van ABN AMRO is gebaseerd op cijfers van de website waarstaatjegemeente.nl en het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Hierbij worden zeven macro-economische indicatoren gecombineerd die iets zeggen over zowel winkels, kantoren als woningen. Veel van de indicatoren zijn namelijk voor meerdere vastgoedtypes relevant. Het woningtekort en de verkoopprijzen van woningen zijn indicatoren die aangeven hoe aantrekkelijk een gebied is om te investeren in woningen. Het besteedbaar inkomen is van invloed bij het bepalen of het voor winkels interessant is om zich te vestigen in een gebied. Het aantal faillissementen zegt iets over de aantrekkelijkheid voor bedrijven, consumenten en inwoners. De werkzame beroepsbevolking geeft bedrijven een indicatie over of het aantrekkelijk is om zich te vestigen. De leegstand geeft ten slotte iets aan over de verhouding tussen vraag en aanbod van gebouwen. Er is bewust gekozen om de waardeontwikkeling en huuwaardegroei niet mee te nemen in de analyse. De indicatoren worden in onderstaande tabel samengevat.


Elke gemeente krijgt per indicator een score. De best scorende gemeente krijgt de score 361 (het totaal aantal Nederlandse gemeentes), de slechtst scorende gemeente de score 1. De scores van de zeven indicatoren worden bij elkaar opgeteld en lopen uiteindelijk uiteen van 163 voor de slechtste gemeente (Kerkrade) tot 2.249 voor de beste gemeente (Midden-Delfland). Hoe hoger de score, hoe beter. De resultaten staan in de kaart hieronder.

Door de brede opzet van de analyse ontstaat een beeld van de aantrekkelijkheid van vastgoed in Nederlandse gemeentes op de lange termijn. Elk gebied vertoont op korte termijn ongetwijfeld conjuncturele schommelingen, maar op lange termijn zal het rendement hoger zijn in de gebieden die in de analyse als aantrekkelijk worden aangemerkt. Dit maakt deze gebieden interessant voor investeerders.

Hieronder worden de scores nader toegelicht voor steden met 100.000 inwoners of meer, steden met 40.000-100.000 inwoners, Noord-Nederland, Oost-Nederland, West-Nederland en Zuid-Nederland.

Steden met 100.000 inwoners of meer

De steden met meer dan 100.000 inwoners scoren niet beter of slechter dan het gemiddelde van alle Nederlandse gemeentes. De grote steden in het midden van Nederland (inclusief de Randstad) scoren beter dan de grote steden aan de randen van Nederland, zoals Emmen, Enschede, Venlo en Maastricht. De steden in de Randstad scoren echter niet op alle indicatoren goed. Vooral op besteedbaar inkomen (wat een huishouden netto per maand te besteden heeft) scoren ze laag. Dit komt doordat de woonlasten in de stad relatief hoog zijn, waardoor er minder van het inkomen overblijft. Ook wonen er meer mensen in sociale huurwoningen in de stad en zij hebben doorgaans een lager besteedbaar inkomen.

De steden aan de randen van Nederland scoren alleen hoog als het gaat om woningtekort, aangezien er te weinig woningen zijn. Ook aan de randen van Nederland trekt de bevolking naar de steden, waardoor druk op het aantal beschikbare woningen komt te staan. Dit heeft een positief effect op de waarde van het vastgoed en de huren.

Middelgrote steden 40.000-100.000 inwoners

De aantrekkelijkheid van de middelgrote steden met 40.000 tot 100.000 inwoners loopt sterk uiteen. Alleen de gemeentes met minimaal een stad met meer dan 40.000 inwoners zijn in de analyse meegenomen. Door gemeentelijke herindelingen zijn er veel gemeentes die weliswaar meer dan 40.000 inwoners hebben, maar geen stad met dat aantal inwoners hebben. Deze samengevoegde gemeentes zijn niet te vergelijken met de middelgrote steden.

De geografische ligging van de middelgrote gemeentes is van grote invloed op de aantrekkelijkheid van het vastgoed, net als bij de grote steden. De minst aantrekkelijke middelgrote steden liggen aan de randen van Nederland, zoals Hoogeveen, Terneuzen, Kerkrade en Heerlen. Deze gemeentes scoren slecht op alle indicatoren. In tegenstelling tot de grote steden die slecht scoren, kennen de middelgrote steden geen woningtekort. Ook een aantal gebieden in de Randstad scoort slecht, zoals Schiedam, Capelle aan den IJssel, Rijswijk en Vlaardingen. Deze steden laten in de komende jaren nog wel een sterke bevolkingsgroei zien.

Noord-Nederland

In het algemeen liggen de scores van de gemeentes in Noord-Nederland (Groningen, Friesland en Drenthe) lager dan in de rest van Nederland, maar ook hier doen sommige gemeentes het beter dan andere. Opvallend is verder dat de gemeentes in het noorden van Nederland relatief goed scoren op leegstand en faillissementen. Er gaan weinig bedrijven failliet en er staan weinig gebouwen leeg.

De wat zuidelijker gelegen gemeentes in de noordelijke regio scoren relatief goed, op vrijwel alle indicatoren. De nabijheid van de Randstad draagt hieraan bij. In deze gemeentes is vaak sprake van woningtekort en het besteedbaar inkomen is relatief hoog. In het uiterste noorden en oosten van de noordelijke provincies ligt een aantal krimpgebieden. De gemeentes in dit gebied scoren dan ook relatief slecht.

Oost-Nederland

Het gemiddelde van de scores in Oost-Nederland (Overijssel, Gelderland en Flevoland) is vergelijkbaar met het gemiddelde van heel Nederland. Hier geldt hoe westelijker en zuidelijker in het gebied, hoe hoger de scores. Vooral de regio rondom Ede, Barneveld, Putten en Nunspeet scoort hoog. Ook het gebied rondom Dalfsen en Staphorst is aantrekkelijk. Verder staan de gemeentes in de Betuwe hoog in de ranglijst. In Oost-Nederland is het woningtekort hoog en de werkzame beroepsbevolking relatief groot.

Wel is een duidelijke tweedeling te zien. Hoe verder naar het oosten, hoe slechter de score. In Oost-Nederland scoort het krimpgebied de Achterhoek beduidend lager, maar gemeentes in Twente doen het nog slechter. Het aantal faillissementen is in die gebieden hoog, het besteedbaar inkomen laag en de bevolking groeit nauwelijks.

West-Nederland

De scores in West-Nederland (Noord-Holland, Zuid-Holland en Utrecht) liggen een stuk hoger dan het Nederlandse gemiddelde. Vooral de gemeentes tussen Den Haag en Rotterdam (Lansingerland, Pijnacker-Nootdorp, Westland, Midden-Delfland) en de gemeentes in de driehoek tussen Amsterdam, Utrecht en Leiden (De Ronde Venen, Nieuwkoop, Kaag en Braasem) scoren goed. Opvallend is dat deze gemeentes het beter doen dan de grote steden in deze regio. In de grote steden ligt het besteedbaar inkomen een stuk lager en is de leegstand hoger. Overigens is de variatie binnen de steden groot; elke grote stad heeft zowel gebieden met weinig leegstand als gebieden waar de leegstand hoog is, in het bijzonder met betrekking tot het segment kantoren en winkels.

De lager scorende gemeentes liggen in vooral in het gebied ten zuiden en oosten van Rotterdam. Het besteedbaar inkomen ligt daar relatief laag, de leegstand is hoog en veel bedrijven gaan failliet.

Zuid-Nederland

De scores in Zuid-Nederland (Zeeland, Noord-Brabant en Limburg) liggen lager dan het Nederlandse gemiddelde. Dat is weinig verrassend aangezien Zeeland en Limburg veel krimpgebieden kennen. Wel is Zuid-Nederland een gebied van uitersten. Het gebied huist zowel de Van alle landsdelen in Nederland is er in Zuid-Nederland het grootste verschil te zien tussen de gemeente met de hoogste score (Reusel-De Mierden) en de gemeente met de laagte score (Kerkrade).

Vooral de gemeentes rondom Den Bosch (Meierijstad, Vught, Bernheze, Sint-Michielsgestel) scoren hoog. De scores zijn laag voor de gemeentes in Zuid-Limburg, behalve voor Maastricht en omliggende gebieden. Ook de gemeentes in Zeeuws-Vlaanderen scoren laag. Deze gebieden scoren op alle indicatoren slecht.

Conclusie

Vastgoedbeleggers kijken op dit moment vaak automatisch naar de grote steden. Maar dat is niet terecht, aangezien uit deze analyse blijkt dat andere gebieden in Nederland nog veel interessanter zijn om in te investeren. Het adagium ‘locatie, locatie, locatie’ blijft van groot belang voor de vastgoedsector. Maar die locatie kan een andere zijn dan doorgaans wordt gedacht.