Short Insight – Huizenprijzen in eurozone blijven stijgen

door: Aline Schuiling

  • De huizenprijzen in de eurozone stijgen sinds begin 2015 zonder onderbreking
  • Het expansieve monetaire beleid van de ECB en de versoepeling door banken van de kredietvoorwaarden hebben de huizenmarkt gesteund, maar de vraag naar hypotheekleningen is in de laatste paar kwartalen afgezwakt
  • Het nog altijd toenemende besteedbaar gezinsinkomen zal vermoedelijke een verdere sterke stijging van de huizenprijzen steunen
180723-Short-Insight-Huizenprijzen-in-eurozone-blijven-stijgen.pdf (80 KB)
Download

Huizenprijzen in de eurozone worden gesteund door lage rente …

De geharmoniseerde huizenprijsindex voor de totale eurozone laat al sinds begin 2015 zonder onderbreking een stijgende lijn zien. Er zijn grote verschillen tussen de verschillende eurolanden, maar het algemene beeld is dat de woningmarkt duidelijk fors aantrekt. In het eerste kwartaal van 2018 was de stijging van de huizenprijzen in de totale eurozone 4,5% j-o-j tegen 3,8% in het eerste kwartaal van 2017. Door landspecifieke omstandigheden ligt de stijging in de afzonderlijke landen boven of onder het percentage voor de totale eurozone, maar in zijn algemeenheid is de woningmarkt in de eurozone door een aantal factoren gesteund. Ten eerste is de hypotheekrente in de afgelopen jaren gedaald door de verruimende beleidsmaatregelen van de ECB. De samengestelde rente op hypotheekleningen, zoals berekend door de ECB, is tussen begin 2012 en mei 2018 meer dan gehalveerd (zie grafiek).

… en versoepeling door banken van kredietvoorwaarden …

Uit de Bank Lending Survey (BLS), het rapport dat de ECB ieder kwartaal publiceert over de bancaire kredietverlening, komt naar voren dat de woningmarkt ook heeft geprofiteerd van de versoepeling door banken van de voorwaarden voor hypotheekleningen. Hierdoor is de jaarlijkse hypotheekgroei in de totale eurozone gestegen van bijna nul begin 2015 tot circa 3% in mei 2018. Naar het zich laat aanzien, is de hypothecaire groeispurt over het hoogtepunt heen. De bancaire kredietverlening aan huishoudens ligt sinds november 2017 vrij stabiel rond EUR 16 miljard.

 

… maar herstel van arbeidsmarkt is ook een belangrijke factor

De factor die bij het huidige herstel van de woningmarkt in de eurozone de belangrijkste rol speelt, lijkt de stijging van het beschikbaar gezinsinkomen te zijn (zie grafiek). De stijging van het nominaal beschikbaar gezinsinkomen is toegenomen van minder dan 1% medio 2013 tot bijna 3,5% in het eerste kwartaal van 2018. Deze toename was vooral te danken aan de groei van de werkgelegenheid, want de loonstijging is in de huidige opgaande fase tot nu toe bescheiden gebleven. We verwachten dat de groei van de werkgelegenheid dit jaar aantrekt in een verlate reactie op de bbp-groeiversnelling in 2017, en volgend jaar iets afzwakt. De loonstijging loopt dit jaar en volgend jaar naar verwachting geleidelijk op. De stijging van het totaal beschikbaar inkomen blijft vermoedelijk dan ook zowel dit jaar als volgend jaar in de buurt van 3,5%. Dit zou steun moet bieden aan een verdere sterke stijging van de huizenprijsindex voor de totale eurozone.

Vraag naar hypotheekleningen is afgezwakt

Volgens de BLS voor het eerste kwartaal van 2018 rapporteerden banken nog steeds een stijgende vraag naar hypotheekleningen, maar de groei was veel geringer dan in de laatste paar jaar. Uit details van de BLS blijkt dat het positieve effect van de lage rentestand in de laatste vier kwartalen is afgezwakt, terwijl het positieve effect van de vooruitzichten voor de woningmarkt ook is verflauwd. Toch verwachten we dat in de komende kwartalen de vraag naar hypotheekleningen in een gematigd tempo blijft toenemen. Deze verwachting is vooral gebaseerd op onze inschatting dat de hypotheekrente tot ongeveer eind 2019 rond het huidige niveau blijft schommelen, terwijl de huizenprijzen nog blijven stijgen.