Wie trekt aan het langste eind in de bouw?

door: Madeline Buijs

Ook voor mij is het soms nog even schakelen. Ik volg sinds november 2012 de bouwsector voor ABN AMRO en begon zo ongeveer op het dieptepunt van de crisis in de bouw. Veel bouwprojecten werden stilgelegd, omdat er simpelweg geen vraag was. Met als gevolg dat veel bouwbedrijven omvielen.

Maar ook nu zijn de problemen de wereld niet uit, maar niet omdat er geen vraag is. Er is sprake van een hoogconjunctuur in de bouw waardoor bouwbedrijven op dit moment juist door de grote vraag het werk niet meer aankunnen. Zij hebben capaciteitsproblemen door te weinig materiaal of personeel. In sommige gevallen nemen de bouwkosten zo hard toe dat er niet rendabel gebouwd kan worden.

Zo gaat de transformatie van de voormalige gevangenis Noordsingel in Rotterdam naar woningen niet door omdat bouwer BAM geen capaciteit heeft. Over de bouw van het wooncomplex ZuidDuin in Scheveningen is inmiddels een conflict ontstaan tussen bouwer Van Wijnen en ontwikkelaar MRP, omdat er vertraging is ontstaan door te weinig materiaal en personeel. Maar het dieptepunt is misschien nog wel het faillissement van bouwer Moonen omdat de bouwkosten zo hard opliepen dat de bouwer in financiële nood kwam.

Zowel de crisis als de hoogconjunctuur zijn dus niet zonder problemen, maar er zijn wel degelijk dingen veranderd. Tijdens de crisis lagen de risico’s vooral bij bouwbedrijven. Op dit moment wordt de rekening echter door andere partijen betaald. Dit zijn de afnemers, opdrachtgevers én de consumenten. De markt is wat dit betreft dus volledig gekanteld. Vooral bij de bouw van nieuwe woningen zien we deze kanteling; de branche binnen de bouw met de sterkste groei en de grootste tekorten. Goed voorbeeld hiervan is de outputindex van het CBS, waarin naast de kostenstijging ook de winst en risico van de aannemer is meegenomen. In 2017 steeg deze index van de nieuwbouw van woningen met 6,6%. De kosten stegen volgens het CBS maar met 2,7%. Bouwbedrijven kunnen dus hun winst verhogen ondanks de gestegen bouwkosten. Voor het eerst sinds 2008 kunnen bouwbedrijven dit doen.

Net als de conjunctuur verloopt de verhouding tussen de marktpartijen dus zeer grillig. Dit is wat mij betreft één van de belangrijkste oorzaken van de diepe dalen en hoge pieken in de bouwsector. De vraag is dan ook: hoe kunnen we ervoor zorgen dat dit in de toekomst minder wordt? Allereerst denk ik dat de overheid een belangrijke rol heeft in het anticyclisch maken van de bouw. Zorg ervoor dat bouwbedrijven tijdens een crisis door kunnen bouwen tegen redelijke prijzen. Risico’s kunnen dan beter verdeeld worden zodat een level-playing field ontstaat. Met de Crisis- en herstelwet heeft de Rijksoverheid een poging gedaan de grond-, weg- en waterbouw op gang te houden. Dit is deels gelukt, al is de vraag of dit tegen redelijke prijzen is gebeurd. Maar de woningbouw daarentegen viel volledig stil. De tijdens de crisis ingevoerde Verhuurdersheffing maakte de crisis nog erger doordat corporaties ook stopten met bouwen. Ligt de bal dan alleen bij de overheid? Nee. Door innovatie kunnen bouwbedrijven een betere vermogenspositie opbouwen waardoor zij meer buffers hebben om slechte tijden te overleven. Ook dit zorgt voor een betere uitgangspositie en gezondere marktverhoudingen. Er is dus nog voldoende werk aan de winkel.

Deze column is geschreven voor het Nationaal Congres Contracteren en Aanbesteden 2018