Hotelmarkt breekt records, maar attentie geboden

door: Sonny Duijn , Thom Neleman

Het aantal hotelgasten in Nederland stijgt dit jaar tot boven de 28 miljoen: een nieuw record. Ook blijken consumenten bereid hogere prijzen te betalen en staat de winstgevendheid rond het hoogste punt sinds de eeuwwisseling. Het investeringsvolume in hotelvastgoed bevindt zich op recordniveaus. Wij verhogen onze prognose naar 7% omzetstijging in 2017 voor hotels. Echter is de toename aan hotelkamers een uitdaging.

Zo blijkt dat alleen al in Amsterdam tot 2023 plannen bestaan voor zo’n 7900 extra hotelkamers. Het gros daarvan wordt in 2018 en 2019 opgeleverd. En ook buiten de hoofdstad bestaan plannen. Als het de groei van het toerisme stokt, zal Airbnb daarnaast meer een concurrent blijken voor (consumenten)overnachtingen bij hotels. Hoteliers moeten dus juist nu werken aan onderscheidend vermogen en kort op de bal acteren.

Publicatie-hotels-021117.pdf (436 KB)
Download

Samenvatting:

Toename van toerisme

Het aantal hotelgasten stijgt dit jaar naar onze verwachting tot ruim boven de 28 miljoen. Dit is een nieuw record. Het gaat om een stijging van 10% ten opzichte van vorig jaar: een toename van 2,6 miljoen hotelgasten. Sinds 2012 bedraagt de stijging dan 35%.

De verwachte groei van het hoteltoerisme in ons land is een gevolg van de ontwikkelingen in 2017 tot nu. Vanuit meerdere herkomstlanden is sprake van groei: bijvoorbeeld Duitsland. Ook stijgt het Britse hoteltoerisme sterk, ondanks de Brexit-discussie en het gedaalde vertrouwen bij de Britse consument. Ook vanuit Azië en de VS stijgt het aantal hotelgasten sterk.

Het aantal hotelgasten uit deze landen steeg tot en met augustus als met ongeveer een kwart. Over heel 2017 zijn er naar schatting zo’n 500.000 meer Aziatische hotelgasten dan er in 2012 waren.

Aziatische hotelgasten komen vaak naar Noord-Holland, of naar Zuid-Holland. Maar ook in bijvoorbeeld Noord-Brabant, Overijssel, Gelderland en Utrecht is groei vanuit deze nog kleine groep te zien. Het aantal hotelgasten uit Nederland (goed voor ongeveer de helft van het totaal) stijgt in 2017 tot en met augustus ook: met 9% (zie Tabel 1). De positieve economische omstandigheden helpen hierbij.

Meer dan de helft van het aantal overnachtingen in hotels vindt plaats in Noord-Holland en in Zuid-Holland. Toeristen overnachten ook graag op hotels in andere plekken, zoals te zien in Tabel 2. Zo valt onder meer de opmars van het aantal hotelgasten en -overnachtingen in de steden Utrecht en Maastricht op.

Prijsontwikkeling

Gesteund door de sterke vraag, stijgen de prijzen voor een hotelovernachting. In 2016 was sprake van de grootste prijsstijging voor Nederlandse hotels in een jaar in minimaal 20 jaar (ruim 8%), volgens het CBS. Ook in 2017 werd een hotelovernachting duurder. In de eerste drie kwartalen was sprake van een stijging van een kleine 5%, jaar-op-jaar.

Consumenten blijken bereid om hogere prijzen te betalen voor een overnachting. Dit draagt bij aan de winstgevendheid van hotels. Deze stond vorig jaar rond het toppunt sinds 2001, en stijgt in 2017 allicht verder (Horwath HTL).

In verschillende steden stegen de prijzen dit jaar. In Amsterdam bedroeg de stijging in de eerste vijf maanden van het jaar 2,2%. De prijsstijgingen waren sterker in Breda (+7%), Groningen (+6%), Haarlem (+4%), Rotterdam (+3%) en Delft (+3%), voor een gemiddelde standaardkamer voor twee personen (Trivago, bewerking ABN AMRO).

Een hotelovernachting in Amsterdam is daarbij het duurst, gevolgd door Den Haag, Maastricht en Utrecht. De prijzen in Amsterdam behoren nu zelfs tot de Europese top, blijkt uit een analyse van de vijftig grootste steden van Europa. In 2011 viel Amsterdam nog buiten de top-10. Sindsdien stegen de prijzen 29%.

Investeringen op recordniveau

De toename van hotelovernachtingen en de hogere prijzen dragen bij aan een gunstig investeringsklimaat voor hotels. De bezettingsgraden en de omzet per kamer liepen daarmee op.

Investeerders uit onder meer Duitsland, het Midden-Oosten en Azië zijn dan ook gretig actief om hun portefeuille in hotelvastgoed uit te breiden. Nog met een primaire focus op Amsterdam, maar we zien die focus deels verschuiven naar de rest van het land: daar groeit het toerisme immers eveneens.

Het investeringsvolume in het Nederlandse hotelvastgoed bereikt een recordniveau in 2017. Hierbij speelt de lage rente een rol. Verder dragen onder meer twee zeer grote transacties fors bij aan het volume van 2017. De transactiewaarde in hotels komt in het huidige jaar ver uit boven de volumes in de afgelopen jaren.

Zo kocht het Chinese Anbang het Amsterdamse hotel Double Tree bij Hilton (vier sterren) voor EUR 356 miljoen en ging het vastgoed van ‘W-Hotel’ (vijf sterren) voor EUR 260 miljoen naar het Duitse Deka Immobilien (Invast).

Meerdere functies

Omgerekend naar euro’s per hotelkamer zouden beide transacties ver bovengemiddeld in prijs zijn. Dit behoeft naar onze visie echter nuancering.

In beide gevallen is het aandeel food & beverage erg hoog. Bovendien bevatten het betreffende onroerend goed ook andere functies: denk aan welness, mogelijkheden om ruimtes te verhuren aan bedrijven en (bij het W-Hotel) ook Retail.

De veelheid aan functies is bij die hotels erg groot en drijft de prijs op. Daarom is de gemiddelde prijs per kamer hier in onze ogen geen goede indicator.

Desalniettemin zijn dit omvangrijke transacties. Het doet denken aan de verkoop van het hotelvastgoed van het Amstelhotel in 2014. Dit vastgoed ging toen voor EUR 800.000 per hotelkamer van de ene naar de andere Qatarese investeerder.

Maar ook buiten Amsterdam vinden transacties plaats. Zo maakte de Chinese investeerder Holei door de overname van Holiday Inn in Leiden hun entree op de Nederlandse markt in 2017.

In het huidige positieve investeringsklimaat ligt een nieuwe grote transactie voor de hand. Ook omdat hotels zich proberen te onderscheiden op ‘beleving’ en daarom functies toevoegen. In de huidige gunstige marktomstandigheden (met een groeiende economie) kan dit de prijzen per hotelkamer opdrijven.

Hoe ontwikkelt het aanbod zich?

Tot dusverre zijn we voornamelijk ingegaan op ontwikkelingen aan de vraagzijde. Om de juiste analyse te kunnen maken is de aanbodzijde echter even relevant. Sinds 2012 nam het aantal hotelkamers met 11% toe in Nederland. Die groei zat met name in Amsterdam, waar meer dan de helft het additionele aanbod verscheen.

Om stelling te kunnen nemen over het aanbod van hotel(kamer)s, is de hoofdstad dus een belangrijke factor.

In Amsterdam is vanwege de forse groei begin 2017 een restrictief hotelbeleid van kracht. In populaire delen van de stad geeft de gemeente geen nieuwe hotelvergunningen. In specifieke gebieden eromheen geldt een ‘nee-tenzij’-beleid. Betekent dit dat een aanbod stokt?

Nee. Heel veel vergunningen zijn al verleend en plannen al ingediend. Tot 2023 komen er nog zo’n 7900 extra hotelkamers bij, blijkt uit intern onderzoek van ABN AMRO. Daarmee bedraagt in 2023 het totale aanbod in de hoofdstad 40.000 hotelkamers. Het extra aanbod betreft vooral kamers in vier sterrenhotels.

Daarbij kunnen we met grote waarschijnlijkheid zeggen dat het grootste deel van de bestaande plannen daadwerkelijk wordt gerealiseerd. Sterker: 66% van de extra kamers is al in aanbouw. 31% zit in de planfase en slechts 2% zit in de vroege ‘idee-fase’, blijkt uit ons interne onderzoek. Dus een groot deel van de kamers wordt daadwerkelijk gerealiseerd; al is vertraging in oplevering natuurlijk wel mogelijk.

Vooral in 2018

Het leeuwendeel van het extra hotelkamers ontstaat in 2018 en 2019. Alleen al in 2018 komen er liefst 3.980 kamers bij: een stijging van ruim 12% in de hoofdstad.

Op heel Nederland betekent dit 3% extra aanbod van hotelkamers, nog los van nieuwe hotelkamers in andere regio’s. Voor 2019 staan 1934 nieuwe kamers gepland in Amsterdam. Kortom: het aanbod neemt fors toe. Ter illustratie: daarmee is de toename aan hotelkamers in Amsterdam in 2018 en 2019 groter dan de toename van 2015 t/m 2017 in heel Nederland. De forse toename is ook voor hoteliers buiten Amsterdam relevant; zij concurreren immers ook met ‘nieuwe’ partijen.

Tijdelijk druk op omzet per kamer

Het lijkt aannemelijk dat in en rond Amsterdam hotels tijdelijk druk op de zogeheten RevPAR (de omzet per hotelkamer) krijgen, omdat of de bezettingsgraad, of de prijzen voor hen dalen.

Mits de plannen tijdig gerealiseerd worden, is een groei van het aantal hotelovernachtingen 12% in de hoofdstad nodig (uitgaand van een gelijkblijvend aantal personen per kamer) om de bezettingsgraad op eenzelfde niveau te houden als nu. Voor hoteliers is het dus van belang dat het toerisme blijft groeien.

Na 2022 lijkt de toename van het aanbod stil te vallen. Eigenlijk kunnen bestaande hotels dan pas echt profiteren van het restrictieve hotelbeleid, mits het economisch tij meezit. Het is wel zaak dat bestaande hoteliers onderscheidend genoeg zijn om de periode ervoor zonder kleerscheuren door te komen.

Wanneer het gemiddelde groeitempo van het toerisme hoog blijft (en iets afzwakt) ontstaat rond 2024 een situatie waarin hotels een grote delen van het jaar vol zitten in de stad.

Windwiel in Rotterdam

Projectontwikkelaars, investeerders en ondernemers zien ook op andere plekken in Nederland kansen ontstaan, mede door het restrictieve hotelbeleid in Amsterdam.

Een van die plekken is Rotterdam. Een van de meest in het oog springende plannen betreft een futuristisch gebouw in de vorm van een windwiel. Het bevat onder meer een skybar, winkels en plekken om te overnachten. Ook uit dit project blijkt dat hotels hun functie verbreden. Het plan van de ‘Dutch Windwheel Corporation’ moet een showcase voor duurzaamheid worden.

Dat blijkt uit nadere informatie vanuit de bestaande hotelbouwplannen. Ook bijvoorbeeld een oude bakkerij in Leeuwarden, een oud bankkantoor in Cuijk, een oude watertoren in Dordrecht, oude kerkpanden, een voormalige boerderij en een deel van Paleis Soestdijk veranderen in hotels. In Maastricht opent begin 2019 een hotel waarbij gasten de mogelijkheid krijgen een eigen kok mee te nemen naar het restaurant.

In 2017 zijn in totaal al 89 (bekende) plannen voor nieuwe hotels ingediend in ons land, voor zover bekend dit jaar. Daarnaast zijn er 51 verbouwplannen. In totaal zijn er (tot september) meer dan 8000 kamers gemoeid met alle plannen die in 2017 zijn ontstaan.

Hoe zit het met Airbnb?

Hotels hebben natuurlijk ook te maken met concurrentie vanuit andere logies-accomodaties. Woningdeelplatform Airbnb is hierbij een veel bediscussieerde partij. De bereidheid om de woning te verhuren nam de afgelopen jaren toen. Hamvraag is hierbij: is een partij als Airbnb een concurrent voor hotels? In onze visie wel. Niet zo zeer voor zakelijke overnachtingen. Maar wel voor men in de hotellerie ‘Leisure’-overnachtingen noemt: overnachtingen door consumenten in hun vrije tijd. Wij verwachten dat Airbnb vooral met hotels concurreert als het economisch iets minder gaat. De concurrentie wordt door de hoteliers het sterkst gevoeld op het moment dat men dit het minst kan gebruiken.

Gepubliceerde cijfers over Airbnb lopen uiteen. Duidelijk is dat men grotendeels aanwezig is in grote steden. Hoe groot is hun marktaandeel? Volgens makelaarsbureau Colliers en de Hotelschool The Hague was het marktaandeel van Airbnb in Amsterdam vorig jaar 10,7%. Daarbij zette men het door hen gescande bezoek aan Airbnb in aantal overnachtingen af tegen het totaal aan hotelovernachtingen en Airbnb-overnachtingen tezamen. In Den Haag en Rotterdam bedroeg het marktaandeel van Airbnb dan 7,3% respectievelijk 6,5%.

De prijsstijgingen van hotelkamers spelen deelplatformen als Airbnb (of vergelijkbare concepten) in de kaart. Ook het restrictieve hotelbeleid in Amsterdam is gunstig voor Airbnb of vergelijkbare deelconcepten. Wij verwachten dat dergelijke platformen daarvan kunnen profiteren.

Onderscheidend vermogen

Kortom: er gebeurt veel aan de aanbodkant van de hotelmarkt. Wanneer het economisch onverhoopt tegenzit, neemt de concurrentie daarom meteen fors toe. Niet alleen van andere hotels, maar ook van een partij als Airbnb.

Juist nu het tij mee zit, is het voor hotels belangrijk om aan het onderscheidend vermogen te werken. Dit kan door in te zetten op gemak voor een ‘betaalbare’ prijs, en/of door beleving (ook door het toevoegen van allerlei activiteiten en een hoogwaarde food & beverage-afdeling) en service. In alle gevallen is een goede online exposure (met een goed boekingsysteem en bijvoorbeeld goed fotomateriaal op de website) belangrijk.

Voor partijen die zich onvoldoende op gemak of beleving onderscheiden, is de toename van het aanbod in de markt een serieus probleem.