Duurzaam vastgoed heeft de toekomst

door: Rutger Schuur

De Nederlandsche Bank vindt dat de transitie naar een klimaatneutrale economie te langzaam gaat. Aanleiding voor ABN AMRO om met haar relatie Cromwell en vastgoedorganisatie GRESB een event te organiseren om duurzaamheid binnen de sector commercieel vastgoed te bespreken. Wat betekent verduurzaming voor de verschillende partijen binnen de vastgoedketen? Conclusie: snel handelen is cruciaal, want duurzaamheid raakt je business, links- of rechtsom.

Focus op vastgoed
Ik gaf eerder aan dat de duurzaamheidstrein in de vastgoedsector in beweging is gekomen en geleidelijk aan snelheid wint. Deze duurzame transitie zie ik terug bij veel van onze relaties, zoals Cromwell. Belangrijk, want de gebouwde omgeving zorgt nog steeds voor 36 procent van de Nederlandse CO2-uitstoot en de meerderheid van het commerciële vastgoed heeft een matig tot slecht energielabel (D-G). Dat actie binnen de sector vanuit klimaatperspectief een issue is, staat buiten kijf.

Toch omarmt lang niet iedereen die opvatting. Zo wordt de klimaatverandering betwist, vindt men de terugverdientijd van een investering te lang of is de reactie ‘het zal niet zo’n vaart lopen’. Daarom nemen wij het voortouw in het terugdringen van niet-duurzaam vastgoed, door duurzame, maar commercieel verantwoorde keuzes te maken. Door haar eigen vastgoed te verduurzamen wil ABN AMRO kennis opdoen en die delen met relaties. Op dit moment zijn we bijvoorbeeld bezig met de bouw van een circulair paviljoen op het Gustav Mahlerplein.

Verduurzaming raakt je cashflow
Verduurzaming is niet alleen belangrijk voor het milieu, ook om economische redenen is het de juiste stap. Het raakt je cashflow immers direct. Duurzaam vastgoed is waardebestendig en levert een hoger rendement op, voor beleggers én maatschappij. Dat komt doordat deze objecten beter verhuurbaar en couranter zijn. Bovendien is verduurzaming niet langer vrijblijvend, maar essentieel: vanaf 2023 moeten kantoorpanden wettelijk minimaal een C-label hebben, in 2030 zelfs een A-label. Daarnaast stuurt DNB aan op CO2-beprijzing, waarbij de vervuiler betaalt. Al met al, reden genoeg om te investeren in duurzaam vastgoed. En dat hoeft helemaal niet hoogdrempelig te zijn.

Laagdrempelig investeren in duurzaam vastgoed
Duurzame ambities in de praktijk brengen kan heel laagdrempelig zijn. Zo kunnen vijf relatief kleine duurzaamheidsinterventies al een grote impact hebben: LED-verlichting, goed inregelen van installaties, CV-ketel niet ouder dan tien jaar, isolatie van dak en gevel, en zonnepanelen. In elk pand hebben deze maatregelen direct veel effect. Hoewel kosten vaak een belemmering zijn voor een duurzame investering, hebben meerdere van deze maatregelen een terugverdientijd van minder dan vijf jaar. Dat maakt een dergelijke interventie zo laagdrempelig en de besteding waard.

Concrete doelen stellen
Wilt u verduurzamen, maar weet u niet wat uw eerste stap is? Dat is niet erg, ook ABN AMRO moest ergens beginnen. In 2015 zijn we gestart onze portefeuille commercieel vastgoed te verduurzamen. We hebben destijds drie concrete doelen gesteld, die we vóór 2019 willen halen. Allereerst willen we bestaande gebouwen een tweede leven geven, oftewel transformeren. Ook willen we panden helpen opwaarderen naar een A-label, in anticipatie van aankomende wetgevingen. Ten slotte ambiëren we in 2018 dertig Green of Social Landmarks in onze portefeuille te hebben. Tabel 1 laat zien dat we op al die fronten goede voortgang boeken, maar er nog niet zijn. Om de doelen te halen, gaan we actief het gesprek aan met vastgoedondernemers die hun verduurzamingsambitie met ons kunnen én willen realiseren.

Doelstelling eind 2018 Waar staan we nu?
Transformatie 300.000 m2 212.000 m2
Upgrade 30% A-label 13% A-label
Green en Social Landmarks 30 landmarks 21 landmarks

Tabel 1: Doelstellingen voor 2018 en voortgang van 2015 tot nu.

Verduurzaming moet je belonen
We vinden het belangrijk om onze klanten te belonen voor verduurzaming van hun vastgoed. Dat doen we door inzicht te verschaffen én op prijs te differentiëren. De behoefte aan inzicht is groot in de sector. Wat is mijn carbon footprint? Welke CO2-besparing kan ik realiseren? Wat is de terugverdientijd van maatregelen? Kennis hierover hebben we gebundeld in de Duurzame Investeringstool, waarmee onze klanten inzicht krijgen in hun energiebesparingsmogelijkheden. Onze relatiemanagers gaan de dialoog aan met wie wil verduurzamen, om deze kennis in concrete inzichten te vertalen. Omdat je er met alleen kennis niet komt, hebben we één miljard euro beschikbaar gesteld voor de volledige financiering van de duurzaamheidsmaatregelen van onze klanten. Zo zorgen we dat de benodigde labelsprong wordt behaald.

Eerder in dit blog noemde ik het belang van verduurzaming voor de cashflow binnen het commercieel vastgoed. Dit is terug te zien in de pricing van vastgoedfinancieringen. Wij differentiëren deze pricing afhankelijk van het energielabel. Het financieren van duurzaam vastgoed wordt goedkoper, niet-duurzaam vastgoed wordt duurder. Het verschil kan oplopen tot 0,80%. We maken dit mogelijk omdat we ervan uitgaan dat duurzaam vastgoed een betere waardering krijgt dan grijs vastgoed. Het risicoprofiel van duurzaam vastgoed is dus lager.

Wegnemen van belemmeringen
Uiteindelijk is het voor de sector belangrijk om belemmeringen voor energiebesparing weg te nemen, wat wij doen door onze kennis en ons kapitaal in te zetten. Dat we vierde werden in de internationale GRESB Debt Assessment voor banken en debt funds was een signaal dat we op de goede weg zijn. Met deze aanmoediging op zak blijven we het voortouw nemen om structurele vergroening te realiseren, samen met onze klanten. De verantwoordelijkheid die daarbij komt kijken, nemen we graag. Dit doen we door met klanten, toezichthouders, overheden en taxateurs samen te werken. Als partners in verduurzaming. Want voor onze klanten moet verduurzamen snel, goed en makkelijk zijn.