It’s the demography, stupid!

door: Madeline Buijs

De verkiezingen zijn in aantocht en de woningmarkt is weer het gesprek van de dag. Dat is niet zo verwonderlijk, want de woningmarkt raakt iedereen. Politici buitelen over elkaar heen met voorstellen voor verdere hervorming van de woningmarkt. Maar ook belangenorganisaties doen een duit in het zakje. We worden overstelpt met informatie over de toekomst van de woningmarkt waardoor het moeilijk te bepalen is wat klopt en wat niet.

Zo deden Tweede Kamerleden een voorstel om de hypotheeknormen te versoepelen zodat meer mensen weer in aanmerking komen voor een koopwoning. Dit om de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. Het CPB presenteerde onlangs een studie over de positie van middeninkomens op de woningmarkt. Daaruit blijkt dat de woonquote (de netto woonlasten ten opzichte van het besteedbaar inkomen) voor koopwoningen het laagst is met 21%. Bewoners van sociale huurwoningen zijn 25% van hun inkomen aan hun huis kwijt. In de vrije huursector is de woonquote maar liefst 34%.  Dit is het enige segment dat niet gesubsidieerd wordt door de overheid. Het CPB stelt voor om de subsidieverschillen voor de verschillende segmenten te verkleinen.

Ook de NVB kwam met een studie over de woningmarkt en waar woningen gebouwd moeten worden. Uit deze studie kwam de opmerkelijke conclusie dat het woningtekort vooral buiten de stad ontstaat, in gebieden op maximaal 15 kilometer van de stad. De conclusie van de NVB is niet onverwacht dat we meer in het weiland moeten bouwen, buiten de stad.

Moeten we nu de hypotheekregels versoepelen, de vrije huursector gaan subsidiëren, de subsidie op koopwoningen verlagen of meer in het weiland bouwen voor een gezonde woningmarkt? Eigenlijk is het niet heel ingewikkeld. Want wat is voor de ontwikkeling in de woningbouw de belangrijkste factor? De demografie. De demografische ontwikkelingen worden voor de zeer lange termijn nauwkeurig in kaart gebracht. Daarop zou de woningbouw moeten aansluiten. Niets meer, niets minder.

Deze column verscheen eerder in Cobouw op 1 december 2016