Leegstand winkelgebieden stijgt naar 14 procent in 2020

door: Michel Koster , Erik Steinmaier

img_1360940657511e4e71b0794De leegstand in de Nederlandse winkelgebieden loopt in 2020 op naar 14 procent. Om de levensvatbaarheid van winkelgebieden te vergroten, is het leveren van toegevoegde waarde en het experimenteren met formules waarin beleving centraal staat, de enige manier om onderscheidend te zijn. Om dit te realiseren, is een constructieve dialoog tussen alle spelers in het retailvastgoed van levensbelang. Dat concludeert ABN AMRO in een rapport waarin zij de contouren schetst van de nieuwe winkelkaart van Nederland in 2020.

Leegstand winkelgebieden stijgt fors

De retailmarkt is volop in beweging. Veranderende marktomstandigheden vergen steeds meer flexibiliteit van met name non-food ondernemingen. Zij worden geconfronteerd met een prijskritische consument, de vergrijzing en een sterke concurrentie van online spelers. Tegelijkertijd is het winkelaanbod groter dan ooit en is er sprake van een verdringingsmarkt. Deze ingrijpende veranderingen hebben gevolgen voor de behoefte aan winkelvastgoed. De leegstand neemt in alle type winkelgebieden fors toe: van 5 tot 8 procent nu naar ongeveer 14 procent in 2020. Van het einde van de fysieke winkel lijkt echter, ook onder de groeiende invloed van online, vooralsnog geen sprake. Steeds meer retailers zetten in op de combinatie van online en offline verkopen.

Krimp nodig voor efficiënt gebruik winkelruimte in de retail

De totale winkelvloeroppervlakte (WVO) van modezaken bedraagt 3,2 miljoen m² en steeg vanaf 2004 met 21 procent. De vloerproductiviteit zette een flinke stap achteruit. ABN AMRO acht een WVO krimp van 15 procent nodig om dit op een gezond niveau te brengen. In de elektronicabranche daalden het aantal verkooppunten van 4.620 in 2011 naar 4.351 in 2012 en nam de WVO af met 9 procent. Als één van de weinige sectoren is al sprake van een lager gebruik van vierkante meters. ABN AMRO verwacht echter dat onder invloed van groeiende online aankopen de behoefte aan winkelruimte voor dit segment nog eens met 4 procent daalt tot 2020. Doe-het-zelf zaken en woonwinkels worden getroffen door de malaise op de woningmarkt. Desondanks hebben bouwmarkten hun vloeroppervlak fors vergroot: vanaf 2005 met 45 procent. Tegelijkertijd is er sinds 2004 echter ook sprake van een daling van het aantal verkooppunten met 21 procent. Ook het aantal woonwinkels neemt af – van 9.550 in 2005 tot 8.900 in 2012 – terwijl de WVO met ruim 8 procent steeg. Uiteindelijk zal dit ook resulteren in een afnemende behoefte aan vierkante meters, naar verwachting min 17% richting 2020. 

Alle winkelgebieden worden getroffen

De leegstand neemt in alle type winkelgebieden toe. De binnensteden zijn hierop geen uitzondering. Samen met kleinere hoofdwinkelgebieden hebben zij nog steeds een belangrijk aandeel in het winkellandschap en vertegenwoordigen 27 procent van de totale markt. Ook al ligt het leegstandsniveau in de binnensteden met meer dan 400 winkels lager dan voor hoofdwinkelgebieden met 100 – 400 winkels, beide type winkelgebieden laten de afgelopen jaren een groeiende leegstand zien. ABN AMRO verwacht in deze centrale winkelgebieden een toename van de leegstand van 8,3 naar 14,5 procent in 2020. Dit is een forse verslechtering ten opzichte van de huidige situatie, met name door de afnemende behoefte aan mode vierkante meters. Dit is ook een belangrijke oorzaak voor de groeiende leegstand, van 7 naar 14 procent, in wijkwinkelcentra. Dit type winkelcentrum zal zich vooral moeten gaan richten op een compleet aanbod voor de wekelijkse boodschappen. Kleinere, incomplete buurtcentra hebben het nakijken, mede ten gevolge van nieuwe distributieconcepten, zoals to-go supermarkten en afhaalpunten in de supermarktbranche. Tenslotte zullen perifere winkellocaties in versterkte mate last krijgen van de kwakkelende woningmarkt. Hier neemt de leegstand toe van 5 procent naar 14 procent. Vooral  bij meubelboulevards kleiner dan 25.000 m2 WVO, zal er sprake zijn van toenemende leegstand.

Samenwerking belangrijker dan ooit

“In de nieuwe winkelkaart van Nederland is sprake van een steeds groter belang van het onderscheidend vermogen van winkeliers op minder vierkante meters. Alleen met gerichte ingrepen, waarin de wensen van de consument centraal staan, kunnen winkelgebieden zich in positieve zin onderscheiden”, benadrukt Michel Koster, Sector Banker Retail van ABN AMRO. “Om dit te bereiken, is samenwerking belangrijker dan ooit”, stelt Erik Steinmaier, hoofd Real Estate Advisory bij ABN AMRO. “Een goed samenspel tussen retailers, projectontwikkelaars, beleggers en gemeenten is cruciaal voor het succes van een winkelgebied. Van beleggers vraagt dit bijvoorbeeld dat men – meer nog dan in het verleden – de actieve dialoog met retailers en gemeenten moet zoeken. Beleggen in retailvastgoed blijft interessant, maar de tijd van een “zorgeloze” belegging in een winkelpand is voorbij”.